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2017年房企争地赛结局初定 碧桂园夺魁 融创中国靠并购成功上位
在中房智库研究员发布的2017年1~11月上市房企拿地榜单(招拍挂+收并购)中,无论是拿地金额还是拿地面积,碧桂园都独占鳌头,延续其近年来一贯的激进扩张路线。
独家榜单  2017-12-09 16:01
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在中房智库研究员发布的2017年1~11月上市房企拿地榜单(招拍挂+收并购)中,无论是拿地金额还是拿地面积,碧桂园都独占鳌头,延续其近年来一贯的激进扩张路线。

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■中房智库研究员 许倩
 
2017年临近结尾,房企们的夺地规模赛也终于可以初告战果。
 
在中房智库研究员发布的2017年1~11月上市房企拿地榜单(招拍挂+收并购)中,无论是拿地金额还是拿地面积,碧桂园都独占鳌头,延续其近年来一贯的激进扩张路线。
 
根据克而瑞统计,碧桂园前11月销售金额5348亿元,成为首个销售业绩破5000亿元的房企,远超排在其后的恒大、万科,成功稳坐房企销量第一的宝座。但显然碧桂园并未因此放缓步伐,今年前11个月碧桂园通过招拍挂和收并购共新增土地建筑面积1.01亿平方米,价值3475.1亿元。
 
万科也冲破了其之前“非常谨慎”的态度,拿地持续扩张。今年前11个月新增土地价值达到2426.6亿元,仅次于碧桂园;拿地面积3934万平方米,居于第4名。
 
过去招拍挂是拿地主渠道,今天并购成为拿地主渠道。融创中国凭借其勇猛的并购节奏成功晋级拿地榜单前三。2017年前11月,融创中国新增土地价值2050.6亿元,新增土地建筑面积8976万平方米。
 
同样热衷于并购拿地的房企还有融信中国、阳光城、泰禾集团等。就在近2年,越来越多房企成立并购管理部,此前房企市场化近20年基本没有这个部门。
 
今天的投资拿地,已经成为房地产面向未来的战略性能力。据克而瑞研究中心统计,融创中国今年前11个月实现销售额3019.4亿元,在销售榜单中排在第4名;而新增土地货值则高达14352.6亿元,位居房地产行业第一。融创中国以其迅猛的扩张态势超过了万科、恒大、保利、绿地等老牌房企,在未来的规模竞赛中有了砝码。
 
在这场土地规模争夺赛中,有房企晋级,也有房企落伍,地产格局已经发生变化。曾经的“房产一哥”绿地控股,无论是在销售业绩还是拿地上,都退步明显。绿地控股跌出上市房企新增土地价值榜单TOP20。
土地争霸赛激烈
 
龙头房企拿地优势突出
 
业内有句话是,大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生死问题。不拿地就意味着退出这个市场。
 
2017年是楼市销量创新高的一年,也是土地市场交易创新高的一年。整体看,一二线城市土地市场成交依然活跃,部分热点三线城市房企抢地现象明显。即使很多城市土地调控政策严格,但企业依然处于积极补库存阶段。
 
从新增土地价值榜单来看,碧桂园、万科、融创中国、保利地产、中国恒大稳居榜单前5名。从新增土地面积榜单来看,前5名依然是碧桂园、融创中国、中国恒大、万科地产、保利地产,只不过排名先后略有变化。
 
2017年1~11月,碧桂园以3475.1亿元新增土地金额、10131.5万平方米新增土地面积位居两榜榜首,万科以土地款2426.6亿元、土地面积3934万平方米稳居价值榜第二位、面积榜第4名;融创中国以2050.6亿元拿地款稳居价值榜第三位,三家房企的拿地金额均超2000亿元。保利地产和中国恒大的新增土地价值分别达到1934.4亿元、1601.7亿元。
 
土地价值榜TOP20房企1~11月拿地总额高达23129.4亿元,龙头房企的土地资源优势凸显。据中房智库研究员观察,碧桂园11月在招拍挂市场上继续加码广州、苏州、珠海及郑州等二线热点城市,同时增加南通、马鞍山等三四线城市的土地储备,其中以36亿元获得珠海金湾区地块,占地面积8.4万平方米;万科11月拿地规模继续保持较高水平,分别在成都、温州、昆明、西安、扬州等热点二线及三四线城市斩获多宗地块,单月拿地金额近170亿元。
 
融创中国成功上位的杀手锏则是收并购。融创中国董事长孙宏斌亦表示,已经于去年10月份停止在公开市场拿地。为了大量完成土地储备,2016年以来,孙宏斌在全国各地疯狂并购,以此实现低价收拢优质土地资源的目的。仅2016年至2017年7月,融创并购资金至少高达1189亿元。并购带来的效果明显,融创在短短不到7年时间,销售规模上升到全国前五。2017年1~11月,融创中国新增土地价值高达2050.6亿元,土地储备增加了8976万平方米。
 
2017年1~11月新增土地价值超过千亿元的上市房企还有保利地产、中国恒大、中海地产、龙湖地产,皆为行业龙头房企。
 
融信中国、泰禾集团、阳光城等中型房企也凭借其大量并购拿地“弯道超车”进入上市房企新增土地面积榜单TOP20。而这三家闽系房企的目标都是冲刺千亿。


拿地成本相差数倍
 
恒大、融创拿地最疯狂
 
不同房企拿地策略的不同,造就了差异悬殊的拿地成本,这直接关系到房企未来利润甚至生死。
 
“地买贵了,谁都救不了你,明年你可能就过不下去。”孙宏斌认为,从长远看房地产肯定没问题,但目前情况下,房地产企业要控制风险,唯一方法就是不要把地买贵了。
 
而越来越多的房企通过收并购拿地、合作拿地正是为了节约土地成本。
 
在中房智库研究员发布的2017年1~11月标杆房企新增土地成本榜中,中国恒大的拿地成本最为便宜,新增土地成本每平方米仅2004元;其次是融创中国,平均拿地成本为2285元/平方米;新城控股和绿地控股的单位面积拿地成本也均低于3000元。融信中国和泰禾集团的拿地成本也远低于业内平均值,每平方米拿地价分别为3034元、3329元。
 
泰禾集团董事长黄其森对记者表示,“2016年开始,我们基本不参加公开市场(招拍挂),(公司所获取的土地)90%是通过合作并购。这两年的土地成本只有公开市场一半甚至1/3。(其他房企)拿的高价地我感觉基本上都要赔钱。”
 
拿地成本最高的是中国金茂。2017年1~11月中国金茂新增土地成本高达14769元/平方米,是恒大、融创的4倍。不过,中国金茂所拿地块大多处于以一二线核心城市,土地价格本身就高;而且,中国金茂作为央企,钱多融资成本低,也是其敢于高价拿地的重要原因。
 
招商蛇口、世茂房地产、绿城中国的平均拿地成本分别为9901元/平方米、9604元/平方米、9023元/平方米,均高于9000元。华润置地、金地集团的拿地成本也较高,均高于每平方米8000元。
 
这些高价拿地的房企,也都在极力将土地成本降下来。
 
中国金茂首席执行官李从瑞在2016年业绩发布会上曾表示,金茂一直是坚决反对拿地王。2017年,金茂的拿地预算约200亿元,主要还是深耕已进入的城市,此外包括厦门、成都、北京、上海的卫星城市也会考虑,“投资策略还是会响应管理层的号召,在限购之下会以比较低的成本,获取更优质的土地。”
 
在政府限价限售策略下,高价地面临融资成本高、入市难、定价难、盈利难的尴尬境地。据了解,2016年全国诞生的50个典型“地王”当前的现状却是,仅有7个项目已经入市,且盈利空间非常有限,去化平平。如南京海珗名项目开盘价44600元/平方米,与此前拿地楼面价42561元/平方米相差无几。其余43个地王项目中,14宗尚未开工,29宗已开工却延缓入市。
 
融创、碧桂园、恒大新增土地货值遥遥领先
 
目前一些地块按照其算账逻辑甚至是在亏本拿地,但房企为何还要拿? 从未来预期看,企业其实是为了增加货值而拿地。
 
以地块总建筑面积×平均市场价值来计算房企新增土地货值,在2017年1~11月上市房企新增土地货值TOP20榜单中,融创中国以14352.6亿元高额货值占据榜首,是其前11月销售额的4倍多。排在第二名的是碧桂园,新增土地货值9943.7亿元,是其2017年前11月销售额的1.8倍。
 
中国恒大排在第三名,2017年1~11月销售额4703.4亿元,新增土地货值8411.5亿元,后者是前者的1.95倍。
 
第四名是万科地产,2017年1~11月销售额4676.5亿元,新增土地货值5637.8亿元;然后是保利地产,新增土地货值为同期销售额的1.8倍。
 
据克而瑞研究中心报告,1~11月,TOP100房企共新增货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍,而考虑到这些项目未来的增值溢价,按照正常的去化速度,这些新增货值在明年入市后,将有效提升明年1~11月百强房企销售量,可以预见的是在行业规模基本稳定的背景下,未来百强的集中度还有较大上升空间。
 
也有新增土地货值略显不足的房企,如绿地控股。2017年1~11月绿地控股实现销售额2464.5亿元,新增土地货值1960.7亿元。
 
根据上市房企新增土地货值来看,未来房地产企业座次排名又将出现新变化。

| 中国房地产网 | 编辑:wangchunhong| 2017-12-09 16:01

标签:房企,土地,中房智库
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