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年报观察⑥|A股上市房企短期偿债压力榜出炉:嘉凯城阳光股份“最缺钱”
随着2018年上市房企年报的披露,房企短期偿债压力愈发凸显。
公司  2019-04-16 14:50
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随着2018年上市房企年报的披露,房企短期偿债压力愈发凸显。

中房智库研究员 付珊珊/ 文

2018年上市房企短期偿债压力报告市场环境在变,但房企对资金的渴求仍然未变。随着2018年上市房企年报的披露,房企短期偿债压力愈发凸显。

此前有公开数据显示,在2019年~2021年房企将有1.8万亿元的债务到期,每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。

在销售增速下降、融资紧缩的背景下,几乎所有的房地产公司都开始主动降负债,典型如绿城中国、新城控股等房企2018年资产负债率均呈现小幅下降趋势,龙头房企碧桂园在2018年全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下,公司净借贷比率同比下降7.3个百分点至49.6%,手握2425.4亿元的现金余额。在降负债的同时,“现金为王”成为众多龙头房企的战略选择。中国恒大早在2017年便提出“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式。万科则始终秉持着“现金为王”的经营模式,2018年报告期末持有的货币有1880亿元,是短期负债的两倍。

中房智库研究员通过对A股和港股上市房企2018年年报中有关现金和短期负债的统计计标,以及对常用考察房企短期偿债能力的流动比率、速动比率指标的分析,分别形成2018年A股和港股上市房企短期偿债压力榜。

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A股上市房企短期偿债压力榜:龙头房企基本无虞 嘉凯城、阳光股份最“缺钱”

中房智库研究员以截至4月10日已发布2018年年报数据的A股房企为样本,选取短期借款、应付票据和一年内到期的非流动负债三个指标计算出房企2018年的短期负债总额,用货币资金比短期负债从而计算出A股房企的现金短债比,在剔除数据重复以及数据不全影响计算的房企后,将符合统计要求的47家房企按照现金短债比值从小到大排序,形成最终的A股上市房企短期偿债压力榜。

一般来说,现金短债比大于1或等于1,则意味着房企持有的现金充足,足以覆盖其短期内要偿还的债务,偿债能力较好;若现金短债比小于1,则意味着房企持有的现金不够偿还短期债务,短期内存在偿债压力。

根据上述标准,在此次统计的47家样本企业中,有11家房企现金短债比小于1,且小房企相比大房企更容易出现短期偿债压力。

中房智库研究员观察发现,2018年房企短期借款和一年内到期的非流动负债在房企短期债务中所占比重有所变化。2017年,在房企的短期负债中,短期借款普遍占据大头,而2018年,一年内到期的非流动负债占据较大比重。这是因为,房企的短期借款主要是指房地产开发企业流动资金借款和票据贴现借款等,而房地产开发企业流动资金借款是指开发企业向银行借入的专门用于土地开发及房地产项目建设的借入资金。2018年,银行等金融机构均严格管控资金流入房地产行业,这导致不少房企,尤其是中小房企向银行借贷难度增加。

与去年短期偿债情况相比,今年现金短债比小于1的企业有所增加,但总体上,多数房企的现金仍然能够覆盖短期负债。

在现金短债比小于1的房企中,嘉凯城、阳光股份、大名城三家房企现金短债比值小于0.3,短期偿债压力最大。

以嘉凯城为例,2018年的短期借款为14.95亿元,一年内到期的非流动负债为38.39亿元,因此短期债务总额为53.34亿元,但其当期货币资金仅为7.48亿元,如果短期内这些债务全部到期,那么嘉凯城的账面现金远不足以偿还这些债务。从流动比率、速冻比率指标来看,嘉凯城的流动比率为0.99,小于2,而速动比率为0.33,小于1,也再次佐证了其资产偿还债务的水平较低。

从嘉凯城的经营面来看,这家企业越来越像一家“壳公司”。根据嘉凯城2018年业绩报告显示,2018年营业收入为16.94亿元,同比增加34.59%,但是其归属上市股东净利润却是亏损状态,亏损15.64亿元,亏损幅度较2017年继续扩大178.68%,经营活动产生的现金流量净额也为-7.79亿元。

此外,公司从2017年开始就变卖资产,2018年继续频繁处置房产,这导致其总资产2018年同比减少27.82%至188.52亿元。变卖资产的同时,嘉凯城也并未再增加土地储备,从2016年到2018年,其土地储备从134.38万平方米降至5.54万平方米,项目也从13个减少到4个。

另一家现金短债比小于1的房企阳光股份也同样面临诸多问题,除了引起业界关注的股权纠纷,阳光股份2018年业绩也不尽如人意。根据阳光股份业绩报告显示,2018年,公司实现营业收入2.89亿元,同比下降45.95%;实现归属上市公司股东的净利润1146.4万元,同比下降92.48%。此外,阳光股份也与嘉凯城一样,在近两年开始处置旗下资产。3月26日,阳光股份对外公告,其第一大股东ETERNAL PROSPERITY拟向京基集团转让所持有的阳光股份29.12%股份,并在两天后称双方将在4月1日完成协议的签署。然而这一交易未能如期完成,这也引起了深交所的关注和问询。截至目前,业界盛传的京基集团借壳阳光股份一事仍悬念重重。

相比这些小型房企业绩疲弱,短期偿债风险较大,在中房智库研究员的统计中,现金短债比小于1的亦有如金科股份、荣盛发展、阳光城等千亿规模的房企。

数据显示,阳光城的现金短债比为0.78,荣盛发展的为0.97,金科股份的为0.99,而这三家企业均为2018年首次跨入千亿阵营的房企,这说明其在快速发展的过程中,财务杠杆也在急剧增加,从而导致现金不足以覆盖其短期债务。

实际上,阳光城、荣盛发展一直都处在偿债风险边缘区。在中房智库研究员的统计中,2017年,这两家企业的现金短债比也在1附近徘徊,到了2018年,房企资金更加紧张的情况下,这两家房企的短期偿债风险就愈发明显。

虽然现金短债比能够在一定程度上反映房企短期偿债状况,但也并非比值越高越好。以榜单中的深深房A和顺发恒业为例,两家房企的现金短债比均超过100,其中顺发恒业更是高达184.73,这说明这两家房企账面资金过多,很可能存在资金流动性差、未被合理利用的情况。


港股上市房企短期偿债压力榜:中小房企压力大 物业企业不差钱

相比A股,港股资本市场更看重企业经营状况是否健康,因此更关注上市房企的负债和偿债能力。港股由于披露的指标略有差异,因此,中房智库研究员主要以流动比率和速动比率两个指标来综合衡量港股上市房企的短期偿债能力。

流动比率是流动资产对流动负债的比率,用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。一般说来,比率越高,说明企业资产的变现能力越强,短期偿债能力亦越强;反之则弱。按照国际通用情况,一般认为流动比率应在2以上,流动比率等于2,表示流动资产是流动负债的两倍,即使流动资产有一半在短期内不能变现,也能保证全部的流动负债得到偿还。

而速动比率则是指企业速动资产与流动负债的比率。一般认为,速动比率维持在1是正常的,这意味着企业每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿,短期偿债能力有可靠的保证。速动比率低于1,则企业短期偿债风险就较大;而大于1,或者速动比率过高,则意味着企业在速动资产上占用资金过多,会增加企业投资的机会成本。

根据中房智库研究员统计,在58家样本港股房企中,有50家房企速动比率均在1以下,这表明大部分内房企业都存在一定的短期偿债风险。其中,三盛控股、银城国际控股、国瑞置业分别以0.13、0.22、0.23的速动比率位于压力榜前三,且这三家企业的流动比率均在2以下。

以三盛控股为例,一般情况下,房企存在偿债压力即表示房企可能在经营上出现了一些问题。根据三盛控股2018年业绩报告显示,三盛控股2018年亏损情况急剧扩大至1.86亿元,亏损同比2017年扩大2500倍。对于亏损扩大的原因,三盛控股解释为集团融资规模增大导致的总利息成本增加。

三盛控股的财报数据显示,截至2018年末,该公司银行、金融机构贷款和应付债券加起来的借款总额为33.97亿元,同比2017年度的借款总额翻了一倍有余;年度资产负债率为87.6%,同比2017年度上升15.9个百分点。

此外,目前,三盛控股已有的28.5亿元存货已全部被抵押,用于取得银行贷款及金融机构贷款。在房地产行业“以债养债”的模式和高额债务压迫下,三盛控股不仅短期偿债有困难,企业运营也可能难以为继。

除了三盛控股,银城国际控股的速动比率也较低。银城控股于今年3月6日正式在港交所挂牌交易,业内对这家南京企业的上市多解读为“差钱”的无奈之举,而资本市场也并未对银城国际控股的上市表示出友好回应。市场质疑的声音仍然集中于其高额债务问题。

数据显示,银城国际控股2015年~2017年的资产负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。截至2018年底,银城国际的银行及其他借款总额为人民币101.9亿元,较2017年的56.6亿增长近半数,2018年底净资本负债率为3.5倍。而其速动比率仅为0.22,流动比率不足2,短期看来,也存在较大偿债压力。

对于港股中的龙头房企来说,虽然从指标上显示速动比率均小于1,存在一定的短期偿债压力,但基本处于安全区间。且这些龙头房企具有强大的融资能力,特别是年初以来一波集中的融资动作,大打缓解了其短期偿债压力。

值得注意的是,速动比率大于1的房企有8家,而其中7家均为物业服务企业。实际上,这与物业公司的负债属性相关,此前新城悦董秘在接受采访时曾表示,物业公司的负债高并不是真实负债高,因为其中包括大部分预收账款,要看物业公司的负债情况,应该看有息负债。同理,由于在物业公司的速动资产中有大部分预收账款,所以速动比率较高,但这并不代表企业短期偿债能力强,因为预收账款能否收回实际上存在较大不确定性。

| 付珊珊 | 编辑:本站编辑| 2019-04-16 14:50

标签:年报 A股 上市房企 偿债
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