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禹洲东部夏溧:“三道红线”下,房企举债“弯道超车”再无可能

2020-11-30 18:13

蔡媛媛丨发自杭州

以往房企都在谈规模、利润和杠杆,但是当后疫情时代撞上“三道红线”,房地产未来该怎么走?

11月26日,禹洲集团高级副总裁兼东部区域总经理夏溧在接受中国房地产网杭州专访时表示:“后疫情时代,‘好物业、好户型、绿色健康’等成为了购房者做决策时新的关键词。对房企也起到了线上线下营销新模式诞生、行业集中度加速提升以及投资热情不减反增等三方面的影响。”

禹洲东部夏溧:“三道红线”下,房企举债“弯道超车”再无可能

禹洲集团高级副总裁兼东部区域总经理  夏溧

而“三道红线”新规的出台,已倒逼房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略进行调整。可以说当前应对之策的及时与否、优良与否,决定着企业长期是否能够走得更远。

夏溧认为:“监管层是希望通过‘三道红线’让房企考虑自身债务情况,降低债务从而降低行业的系统性风险。一批杠杆率低、土地储备质量好的房企将凭借政策空间进一步提高竞争力及市场占有率,房企规模扩张将更多依赖于自身的造血能力。预计未来房企的短期债务压力、财务杠杆都将整体下行,房企资产负债结构将更为健康。”

中国房地产网杭州:今年是禹洲自2017年提出三年千亿目标以来的最后一年,禹洲东部区域在土地储备,销售等方面的实现情况如何?

夏溧:2020年1-10月,禹洲累计实现合约销售886亿元,同比增长达53%。按全年1000亿元的目标,至10月末,禹洲集团的年度目标完成率达到89%。不论是销售增速还是目标完成率,禹洲均居于行业领先,进入高质量发展阶段。

就东部区域而言,合肥公司用10个月的时间实现了百亿元销售规模,成为了继苏州之后,禹洲的第2座百亿元级城市。预计11月整个东部区域公司可完成全年指标。

在土地储备方面,我们今年在上海、合肥、绍兴、宁波等城市均有新增地块。从总体战略来讲,我们依旧坚持“聚焦城市、区域深耕”,未来还会在长三角范围内继续寻求合适的拓展机会。

中国房地产网杭州:公司怎样看待长三角房地产市场的发展?从公司战略布局来看,浙江占据了什么地位?禹洲下一步在浙江的发展规划是什么?

夏溧:长三角是中国经济最发达的地区之一,也是房地产业最兴旺也比较健康的地区之一。禹洲在全国布局了6大区域,长三角城市群是集团业务布局最广泛的区域,业务量大概在60%左右。

浙江区域经济、产业发达,人均GDP和收入也比较高,居民普遍消费力高,所以我们对浙江省做出“聚焦城市、区域深耕”的战略格局。

2016年,我们首入杭州之江板块,并以此为起点逐步拉开布局,目前共进驻了杭州、宁波、绍兴、金华和舟山5座城市,设立杭州、宁波两个城市公司。其中,杭州城市公司主要负责以杭州为核心的杭嘉湖地区,以及绍兴、金华;宁波城市公司负责以宁波为核心的甬台温地区,包括舟山。与此同时,我们还在关注丽水和衢州这样的城市。

我们在浙江的布局是全域布局,不仅关注一二线城市,也关注三四线城市。我们关注的三四线城市主要是两类,第一类是都市圈核心城市强辐射的城市,它能接收到都市圈核心城市人才流动和产业流动所带来的红利;第二类是受核心城市辐射不强但是自身条件非常好的城市,比如舟山虽然受杭州辐射并不强,且目前暂未通铁路,但舟山的GDP增幅领跑全国;再比如台州、温州,经济比较发达,典型的强富于民,本身有足够的购买力。

中国房地产网杭州:禹洲在浙江的产品策略是怎样的?

夏溧:浙江本土房企普遍重品质、重口碑,多年的积累也培养了大部分本土购房者的审美习惯,外来房企想在浙江市场做出成绩也必须在产品上下功夫,满足购房者的居住要求和对品质的追求。

禹洲针对刚需,改善和高端改善人群,已有“雍禧”“朗廷”“嘉誉”三个成熟的产品线,至今获得了国内外众多奖项,从侧面证明了我们的产品实力。在浙江,我们根据不同的地块质素,以及区域客户购房主流人群需求,依次落地呈现适合的产品。

总体来说,未来房企的竞争是多维度竞争,我们应善于在宏观层面上分析市场趋势,在中观层面上把握城市、区域特色,在微观层面上准确把握消费者价值趋向,深入分析消费者的独特画像、生活习惯、价值观以及购买偏好,才能真正做到以“消费者为中心”。

中国房地产网杭州:年初的疫情对房地产业造成了一定的影响,你认为后疫情时代,房地产市场出现了哪些变化?

夏溧:应该说这场疫情对整个房地产行业的客户群体和开发商都有一定的影响。

客户群体需求方面,前阶段有机构的调研报告显示,全国有72%的客户在两年内有换房需求,而长三角、珠三角地区中有15%的客户有换房需求,所以疫情成为了购房者的观察和决策期,其后还是会出于真实需求进行置换。

经过这段观察期,购房者的消费偏好已发生转变。以前买房习惯于看学区、地段、交通等硬件,对于其他因素考虑得不够多。受疫情影响,很多购房者终于发现原来还有很多软性因素和学区、地段一样重要。由此,“好物业、好户型、绿色健康”等成为了购房者选择新的关键词。

第一,疫情发生后,小区物业对于防治疫情的作用显现出来。好的小区物业能够做到提前预防、及时排查、实行规范化人性化服务,比物业管理相对较差以及没有物业的小区更让消费者感到安全,好房子的标准逐渐从硬件设施的完备度转向软性的社区服务,也让客户更愿意选择由品牌房企开发、品牌物业公司服务的楼盘。

第二,疫情期间,不少人明显感受到房屋空间不够用;家庭成员越多,对独立空间的需求也就越强;小房子让人体会到了它的拘束、户型功能上不合理的设计也带来了不良体验。因此,空间布局丰富性、合理性、具备生长力的户型会更受青睐。

第三,在家隔离的过程中也让很多人意识到居家环境对于身体健康的重要性,主打绿色健康卖点的住宅将逐渐成为潮流。例如能实现全屋空气净化的新风系统、具有杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统的房子等都将成为购房者的需求指标。

疫情对房企端也有销售模式、行业集中度、投资热情三方面的影响与改变。

首先,在新冠疫情影响期间,各家房企纷纷搭建线上售楼处,通过官方APP、微信小程序等渠道向购房者提供线上看房通道,把线上卖房正式推入了购房者的主流视野。VR看房、直播看房等新颖的线上看房模式,也给购房者们带来全新体验,使购房者们基本养成了线上看房习惯。对于房企而言,这种方式可以促进积累客流量,为线下售楼处成交做铺垫。房地产营销形成线上+线下相互助力的模式,无论是对房企还是购房者而言都是一种双赢。

第二,房地产行业集中度正加速提升。背后逻辑主要在于龙头房企不仅在应对突发事件时,展现出了反脆弱特征;同时,发展资金、土储、人才、市场等资源要素正稳步向龙头房企集中。我们从很多房企的半年报数据就可验证这一趋势,TOP10房企依旧呈现上升趋势,但有些房企的销售规模和利润已有下滑趋势。行业格局悄然生变,“马太效应”愈发显著。

第三,房企的投资热情非但没有因为疫情而减退,反而更加高涨,长三角一些重点地区甚至出现“一地难求”的情况。主要是因为疫情得以迅速控制并且经济复苏向好、资金宽松等各方面因素的加持,使得土地市场的热度并未降低。

中国房地产网杭州:你怎么看待金融监管“三道红线”新规?

夏溧:今年8月出台了限制房地产企业融资的“三道红线”新规,可以概括为——剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍。这个导向很明显,监管层希望房企能够考虑自身债务情况,降低债务从而降低行业的系统性风险。

其中,“剔除预收款的资产负债率不得大于70%”的规定已把整个行业杠杆率锁定,即杠杆率不可超过3.3倍,它决定了行业增长不能像前两年那么疯狂,通过大幅举债实现“弯道超车”的现象也会一去不复返,预计未来大多数房企复合增长率会保持在10%-20%。

“三道红线”对房企去库存和高周转的能力提出了新要求,一批杠杆率低、土地储备质量好的房企将凭借政策空间进一步提高竞争力及市场占有率,房企规模扩张将更多依赖于自身的造血能力,更加注重运营质量而非“规模为王”,业务扩张对外部融资的依赖程度将有所减弱。预计未来房企的短期债务压力、财务杠杆都将整体下行,房企资产负债结构将更为健康。

对禹洲而言,我们一直认为只有行稳才可以致远,稳健经营才可以获得有质量的规模扩张和利润增长、品牌价值和产品等多方面的提升,均衡发展才能赢得客户口碑和资本市场的认可,才能从容应对供给侧改革下的深度变革的中国市场的波动。

因此,在追求规模的同时,我们更加追求利润、规模与风险控制的“三驾马车”平衡发展。

编辑:中国房地产网杭州
标签:房地产
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