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蓝城傅林江:“城乡有机更新”机会已至,企业要转思维、转机制

中国房地产网

2021-01-04 18:34

蔡媛媛/发自杭州

 

如果说过去的40年是中国城镇化高速发展的时代,那我们在提倡“美好生活”的今天,如何处理好乡村振兴和城镇化发展的关系?城乡融合发展应该通过什么方式实现?长期身为“国民经济支柱”的房地产行业能发挥怎样的作用?

“乡村振兴和城镇化发展并不矛盾,而且城镇化发展是乡村振兴的重要前提,所以城乡是可以融合发展的。”2020年12月,就城乡发展、新型小镇的构想和房地产未来走向这些命题,蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁(以下简称“蓝城”)傅林江接受中国房地产网杭州专访。

他表示“现在房地产行业已出现两大机遇,即城市有机更新和城乡有机更新,后者会有非常大的市场前景,企业需要及时转思维、转机制,如果还是依靠封闭的房地产开发模式,后续发展会很艰难。”

蓝城傅林江:“城乡有机更新”机会已至,企业要转思维、转机制

蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁 傅林江

中国房地产网杭州:人居产品乃至社区需要具备哪些条件,才称得上承载“美好生活”?

傅林江:我们可以从硬性指标和运营服务这两个维度来剖析。其中建筑硬性指标包含三个层面——安全性、舒适性、便捷性。

安全性也分建筑安全、人身安全、健康诉求等三个考量维度。绝大多数时间里,建筑是与人关系最密切的环境,所以要通过合理的建筑结构设计、环保耐久的建筑材料、细致的施工工艺、提高工程质量等方面来实现建筑本身的牢固性、健康性;通过交通规划、安保和消防等措施保障业主人身安全;还有入户进水排水、污水处理设施等隐蔽工程来保证健康诉求。

在安全性达标的同时,楼间距、容积率、绿化景观和社区市政配套等是否合理和完善,成为评判居住舒适度的标准,也是一个小区成熟与否的标志。

而便捷性则指的是企业能不能做好“全生命周期”住宅,尤其是做好居家养老体系,为老年人提供生活便利,也为我国已经进入老龄化社会的背景下做出应有的贡献。

达成建筑和社区的硬性指标后,我们需要用“以人为本”的视角去构建社区文化,做好社区运营,让居民拥有安心、愉悦、便捷的居住环境,达到健康长寿的目的。以上是我认为的“美好生活”载体要素,也是蓝城做小镇的基础逻辑。

为了达成这个目的,从构思到硬件的配置,到服务体系的建立,到后续体系的运营,都需要一个综合能力强的团队支撑,与纯地产开发模式的思维也是截然不同的。

中国房地产网杭州:小镇的运营特色是什么?资金从哪里来?体系如何建立?

傅林江:进入5G时代后,传统的社区运营走向智慧社区运营,原本是运营服务中很小一份子的物业管理,也从常规的保安保洁、维修清扫等升级为综合性的体系管理。小镇业态中所包含的商业、酒店、护理院、老年大学等基本配套设施也需要运营,因此在进行全局策划和顶层设计时,就应该对运营模式有所考量。

其中较为关键的有两点,第一是小镇在后续运营中需要有资金支撑,这样才有持续生命力。在传统运营模式中,资金来源主要通过收取服务费和组织老人活动来获取,但这种做法并不贴合老年人的心理状态,容易产生抵触。

因为很多老年人经历太多历史转折,年轻时就养成勤俭节约的好习惯,即使到了老年依然如此,所以并不乐意支付购房之外的金钱,但同时他们经过多年打拼又普遍有较高的储蓄,这就形成了老年人关心价格更关心价值的消费特点。

所以我们取消向业主收取服务费,探索出小镇基金。资金来源是开发商从小镇销售资金提出一定比例作为小镇基金的初始资金,再加上小镇产业运营收入(参观旅游收入、公益售卖、产业收益、金融收益)等。

而使用权归业主所有,既为小镇硬件修缮、小镇文化建设提供长久经济支撑,也让老年人更加愉快地享受品质服务,对活动参与度更高。人们购买的不再是单一居所,而是在小镇里体现的美好生活价值。

第二是如何建立共建共享自治体系。所以我们创造了小镇“人人为我、我为人人”的文化,组成一个和谐的大家庭式社区。通过服务体系的运营,将社区间的矛盾转化为人与人之间如何相知、相处的问题,每个人都能够以家庭中的兄弟姐妹身份进行沟通和处理。下一步,我们将进一步强化义工组织,未来大家进入社区居住后,都要为社区做贡献。

当然我们现在提倡的义工,并不是要求每个人去义务劳动,而是运用自己的专业特长来丰富社区知识和精神上的需求。例如某个人发挥自己的特长创建工作室和相关课程,通过教学累积工分,在平台上交换相应的服务。这样可以促进人际交往,营造和谐社区。

中国房地产网杭州:乡村振兴和新型城镇化之间到底是什么关系?小镇建设起到什么作用?

傅林江:乡村振兴和城镇化发展并不矛盾,而且城镇化发展是乡村振兴的重要前提,所以城乡是可以融合发展的,它的目标就是确保未来的城乡发展趋向于同步,趋向于平衡,而不是只重视城市一头,造成城乡差别过大,导致农村的贫困和凋零。但是,从当前经济发展的现实状况看,推进城乡融合发展,更重要的是手段和方式。

首先,城乡要素的流动可以盘活农村资源。在我国城镇化率达到60%的情况下,城市中的人群、政治、经济、文化、休闲、娱乐等内容将同步向郊区转移。因此,我们在进行小镇整体规划设计时,需要将这些内容考虑进去。利用城市中产阶级和高收入人群在小镇中产生的消费,投入当地农村和城郊结合部的建设以及产业培育,带动区域经济发展,解决就地城镇化的问题。

第二,乡村振兴和三农问题的解决,不仅需要政府政策的引导,也需要市场化手段的导入。其中通过小镇建设一方面可以有效解决当地农民就业,提升农民收入,另一方面改变农村面貌,发展新农村,再带动当地农民建立农业飞地,令当地产业升级。

从企业角度来看,通过小镇建设解决三农问题是需要有一定情怀的,我们不能以小镇的名义来急功近利做传统房地产,而是希望打造完整的体系和生态链,是多点结合发展而非单点孤立建设。

无论未来的市场如何变化,人们对美好生活的向往永远不变。目前蓝城虽有欠缺之处,但我们会保持耐心不断探索和学习,做出更好、更落地的实践。

中国房地产网杭州:作为企业管理者,你怎么看待“三道红线”监管新规?

傅林江:之前房地产行业风险太大,特别是有些企业管理者自控能力不强,盲目扩张,最终导致企业、员工甚至国家的损失,所以“三道红线”的出台非常及时,加速出清部分激进的高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企,让房地产有序健康发展。

从管理学角度看,新规属于“休克式疗法”,即行业或企业在无序膨胀中的一个修整方案,对房地产和民生起到积极作用,让企业在合规合理的情况下开展经营,员工摆脱裁员甚至失业的风险,甚至间接减少了“烂尾楼”出现的可能性,令老百姓能够安心买房。

中国房地产网杭州:你对未来房地产政策和市场的走向有什么预判?

傅林江:疫情过后,中央定调要“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”,总体经济呈现复苏趋势,而在内循环方面房地产依旧是重要支柱产业。目前国家再三强调“房住不炒”,预计未来会继续保持稳中求进,不太会有过度放松或过度限制的情况出现,更多会因城施策进行适当调整。

对于行业未来则有三点预判——

第一,“为人民服务”的体系才有生命力;

第二,现在地产行业已出现两大机遇,即城市有机更新和城乡有机更新。我个人认为中国奔小康最应该解决的是“三农”问题。那么城乡有机更新会有非常大的市场前景,所以要将城镇化和乡村振兴之间的逻辑关系理解地非常透彻,并坚持探索下去;

第三,机遇摆在面前,需要及时转思维、转机制,如果还是依靠封闭的房地产开发模式,企业后续发展会很艰难。


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标签:企业转型
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