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豪宅年底扎堆推盘 限竞时代降价突围
自十月以来,北京金茂府、泰禾·西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万+级别的高端楼盘纷纷扎推入市,赶在年底前取得预售许可证,加速回款缓解资金压力也是十月豪宅集中入市的原因。
市场研究  2018-11-19 17:29
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自十月以来,北京金茂府、泰禾·西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万+级别的高端楼盘纷纷扎推入市,赶在年底前取得预售许可证,加速回款缓解资金压力也是十月豪宅集中入市的原因。

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■中房报记者 唐珊珊 北京报道

“泰禾西府大院开盘价11万元,精装,这个价位其实远远低于我们的预料,在西三环位置,这个价格至少应该是15万元以上,开发商对购房者只有一个要求,就是全款。”一位做豪宅销售的人士告诉记者,今年对于开发商来说,不能算一个好年份,融资渠道收紧,融资成本增加,加速回款保证现金流成为开发商的主旋律,而泰禾西府在拖了近两年入市以后却主动下调了预期售价,全款的条件无疑暴露了开发商对现金流的渴望。
自十月以来,北京金茂府、泰禾·西府大院、昆仑域、玺萌壹号院等几家准10万+级别的高端楼盘纷纷扎推入市,赶在年底前取得预售许可证,加速回款缓解资金压力也是十月豪宅集中入市的原因,但是10万的价格显然已经突破“8万”红线,这是否意味着调控的放松呢?随着“限竞房”比例的增加,未来豪宅的生存空间将会如何?
十月豪宅扎堆入市
突破8万红线
自北京调控以来,新房价格不得突破“8万”已经成为一个不成文的规定,近两年,北京商品房新房取得预售证均价一般都在10万以下,但是今年十月,四个均价十万上下的豪宅项目几乎同时拿下预售证,让人不得不猜测限购政策是否有所松动。
有业内人士猜测,加速推盘入市从另一方面反应了地产商对现金流的迫切需求,“钱紧钱贵”已成为今年房企共同面对的问题,融资渠道收紧,融资成本的提高都给房企带来压力,临近年底,如何完成企业的千亿目标,直接关系着明年的生存。而豪宅项目相对于普通住宅销售而言,销售速度则会相对较慢,沉淀资金较多,在今年限购政策趋紧的环境下,无论是普通住宅还是豪宅项目,成交量都开始下行。
“选择在十月入市,其实是想赶一个‘金九银十’的销售旺季,然后配合一些打折促销活动,加速豪宅项目的销售。”泰禾西府大院的一位销售告诉记者。
根据豪宅研究院统计数据显示,2018年截至9月30日,豪宅供应套数为1541套,相比去年同期下降62.24%。10月新房供应大爆发,截至21日,豪宅供应1831套,超越前9个月新房总供应量。
对于为何豪宅项目会选择在十月扎堆入市,诸葛找房首席研究员陈雷告诉记者:“开发商对于后市放开预售价格的判断不乐观,同时豪宅积压较大货值,对于开发商的现金流造成较大压力,因此调整开盘节奏,尽快开盘。”
和硕机构首席分析师郭毅则表示:“豪宅项目选择在这个时间点扎堆入市,大多是因为临近年底,这些豪宅项目大多占据着优势地理位置,房企也投入了很多资源来打造产品货值,从企业角度来说,一块地,拿地越久,每年资金成本越高,如果长期持有,在目前调控趋紧,融资渠道收紧的环境下,会形成较大的资金压力。而房企在三季度又迎来冲击年度业绩的时候,因此调整开盘节奏,尽快推盘以尽快获得现金流。”
对于此次价格为何突破8万红线,依然顺利取得预售证,郭毅表示:今年限竞房等中低价位房源上市量比较大,供应结构发生改变之后,没有必要再采取极致的调控手段。此次北京10万元上下豪宅的集中入市,或是开发商和主管部门双方相互作用的结果。
限竞房挤压豪宅空间
未来豪宅趋向“平民化”
如果说2018年是限竞房之年,那么对于豪宅来说则是尴尬的一年。自2016年北京市实施“限房价、竞地价”政策以来,2016~2017年两年北京限竞房土地供应超500万平方米,这也意味着3000万以上的豪宅用地进一步被压缩。
据中国指数研究院统计:2018年截至9月,豪宅新房供应占比降至4.32%。2018年第三季度北京新供应一手豪宅422套,供应量虽然是第二季度的17.58倍,但仅为去年同期的25.03%。从产品供应类型来看,别墅、公寓供应量分别占56.40%、43.60%。且新供应豪宅均位于五环外,新房供应远郊区化已成为趋势。从价位段来看,仅套均总价1500万~1800万元和3000万元以上2个价位段有一手豪宅供应,分别占比66.35%、33.65%,供应量大幅下降。同样是改善型住宅,限竞房在价格上无疑有着天然的优势,那么是否意味着限竞房降会占据豪宅的市场?从10月限竞房的成交量看,限竞房的成交并不尽如人意,截至上周,正式取证的限竞房项目共19个21期。合计为市场提供了超10000套房源,建筑规划达到了112万平方米(另外,还有超过30万平方米的车位配建)。如此大体量的供应,成交却额外惨淡。这19个已经入市的项目,签约率只有23%,平均去化也才四成。而豪宅的成交量虽然较2017年有所下滑,但从成交情况来看要优于限竞房。根克而瑞数据统计,2018年1~7月北京7万以上价格段普通住宅共实现成交1690套,仅比2017年减少362套,比2016年还要多580套。值得注意的是,今年成交1690套7万+项目,每套价格都在1110万以上。
对此,诸葛找房首席分析师陈雷表示:“豪宅和限竞房的需求方不一样,政策对于豪宅人群的影响较小,本身豪宅项目就少,有新开盘会有短期内的需求集中释放现象,并不代表豪宅市场火热。而限竞房的需求人群受政策影响较大,由于是近期北京公积金新政公布后,部分刚需受到抑制,而限竞房本身位置偏僻等缺点也是市场平平的重要原因。”
然而据记者梳理发现,目前入市的几个项目的售价同楼面价相比,都比较偏低。陈雷判断:2016年之后,由于楼市火热,地块价格涨幅加大,由于销售市场火热,开发商急需要补充土地,同时对于未来市场的乐观判断,所以纷纷高价拿地。但2017年之后,调控持续高压超出了预期,市场持续下行,但为了现金流的健康稳定,房企纷纷低价销售,一方面是拿地时候的高地价,另一方面是推盘时候的市场下行,就导致售价同楼面价相比,还是偏低。”
对于豪宅项目未来的走向,一位业内人士表示:“高端住宅与限竞房的不同,核心区别在于品质。这种“品质”主要体现在:区位的稀缺性、户型的尺度、建筑的外观与材质、园林景观的投入,以及会所配套和物业服务等诸多方面。高端住宅虽然看起来比限竞房价格要高,但其品质更为纯粹,政策上也没有交易障碍,金融属性非常完整,符合一部分高端人群的需求,因为限购政策促使这部分高端人群在购房时倾向于一步到位,所以豪宅项目颇受这部分人群的青睐。”
可以预见的是,随着供地结构的改变,未来豪宅项目在产品定位上也将发生改变。根据豪宅研究院统计的2017~2018年土地供应结构显示,共供应住宅用地95宗,其中限价房供应57宗(其中有33宗受到“90/70”限制),占比为60%;自住房+共有产权房两类保障性住宅供应31宗,占比为32.63%。在2017~2018年土地供应结构的大前提下,加之“90/70”及不低于1容积率要求的限制,未来豪宅市场预计将逐步向2000万元以下产品倾斜,2000万元以上产品供应将越来越少。

| 中国房地产网 | 编辑:liuya| 2018-11-19 17:29

标签:豪宅,推盘,限竞,降价
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