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从抢滩到深耕:房企的京津冀攻守道
从近年来龙头房企区域布局的变化以及土地储备来看,”深耕都市圈”,成为龙头房企重要的战略选择,其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。
市场研究  2019-06-10 15:57
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从近年来龙头房企区域布局的变化以及土地储备来看,”深耕都市圈”,成为龙头房企重要的战略选择,其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。

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中房智库研究员 苏志勇丨文


在国家培育发展现代化都市圈的大背景下,京津冀、长三角、粤港澳大湾区成为中国经济的三大主引擎。其中京津冀作为北方最具活力、开放程度最高、吸纳人口最多的都市圈,自然也成为房企竞相争夺的战略要地。


尽管两年来的严厉调控令京津冀楼市迅速降温,但京津冀协调发展战略下的政策利好为区域经济注入强大动力。2019年初,河北雄安新区总体规划和北京城市副中心控制性详细规划相继出炉,标志着京津冀“一体两翼“的发展格局初步形成,交通、产业、公共服务、城市运行保障等多方面的改善将为房地产行业未来发展带来充足的动能,也为房企带来巨大吸引力。


从近年来龙头房企区域布局的变化以及土地储备来看,”深耕都市圈”,成为龙头房企重要的战略选择,其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。


重仓京津冀:本土大鳄与外来强龙暗战

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从最近两年上市房企年报及公开数据可见,在京津冀区域土地储备最为集中的当属华夏幸福、荣盛发展、首开股份、首创置业等本土大鳄。其中华夏幸福和荣盛发展成为河北区域当仁不让的“地主”;而首开股份和首创置业在北京市场先发优势明显。根据华夏幸福2018年年报,年末持有土地待开发面积485.7万平方米,其中位于京津冀地区395.4万平方米。规划计容建筑面积916.8万平方米,位于京津冀地区763.8万平方米。另有一级土地整理957.8万平方米,其中京津冀338.5万平方米。特别是作为产业新城开发商,华夏幸福在河北区域拥有巨量的开发园区土地未计入统计。


荣盛发展在京津冀区域特别是河北区域也有着1257万平方米土地储备,其中又以廊坊市为绝对主力,在廊坊市区、永清霸州区域、大厂香河区域分别拥有289万、169万、53万平方米,占比京津冀土储总量的40%。另外,荣盛发展在京津冀地区还拥有1.3万亩的一级开发土地。年报显示,2018年荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地89余宗(其中29宗位于河北),规划建筑面积760.53万平方米。


首开股份作为北京区域的龙头房企,2018年末拥有土地储备总建筑面积1255万平方米,其中在北京的土地储备超过半数。2018年全年共新增项目(不含土地一级开发项目)23个,地上建筑规模共计约269万平方米,其中,北京区域10个,地上建筑规模105 万平方米。除公开市场获得土地储备外,2018 年公司同时加大了项目股权收购力度,获得了多个棚改和土地一级开发项目。


融创作为在天津起家的房企,其在天津的土地储备达到1000万平方米,权益面积693万平方米;在石家庄,总土地储备178万平方米,权益面积52万平方米;在北京的总土地储备面积54万平方米,权益面积30万平方米。


近年来外部龙头房企进军京津冀的势头迅猛,融侨集团、合生创展、远洋地产等房企在京津冀的土地储备均超过3成,中粮地产、绿城集团、保利发展、富力地产、金科股份、合景泰富、旭辉集团等在京津冀也有较高的土地储备。总体来看,本土房企凭借土地一级开发以及保障房开发方面的优势,牢牢站住脚跟,其中首开、首创、京投发展、金融街、北京城建等坐稳北京市场;华夏幸福、荣盛发展牢牢把握住河北的市场份额;天津泰达、天房发展、津滨发展等占据天津市场重要位置。京津冀市场本土大鳄与外来龙头房企分庭抗礼的格局已经形成。


土地市场小幅回暖 房企借机调整布局


2019年3月份以来,全国土地市场出现明显回暖迹象,京津冀土地市场也不例外。


近日,中指数据、克而瑞、易居等研究机构相继发布了今年1至5月房企新增土地储备及城市土地成交排行榜。从房企拿地布局情况看,粤港澳大湾区、长三角、京津冀三大区域仍是房企追逐的热点,在三大区域中,长三角的争夺最为激烈。京津冀区域中天津表现最为抢眼,以700亿元的成交额位列各城市土地成交排行榜第二位;北京以650亿元位列城市排名第四位;河北的城市中,石家庄以174亿元的成交额排在第二十一位,其他城市土地成交表现平平。


中房智库根据CREIS中指数据公布的信息,对1至5月份京津冀三地土地出让情况进行梳理发现,前15家房企拿地总面积超过1350万平方米,权益建筑面积达到1137万平方米;拿地金额超过1140亿元,权益金额达到966亿元。碧桂园、万科、融创、新城控股、旭辉、荣盛、蓝光发展等房企在京津冀区域拿地面积均超过百万平方米。


新城控股在天津,前5个月新城控股就斩获了13宗优质土地,拿地金额超过60亿元,拿地建面130万平方米。新城控股此前业务重心在长三角区域,截至2018年底长三角地区占50%,环渤海和珠三角占比22%,中西部则为28%。近年来,公司将京津冀区域作为其重要的战略支点,强势布局京津冀的战略意图非常明显。


京投发展则牢牢把握住在北京市场的优势,前5月拿地总价98亿元。另外两家本土企业金隅集团和首创置业也不甘示弱,分别以46.5亿元和30.7亿元排在前列。前5个月北京市场最为吸引眼球的莫过5月28日出让的豪宅区的朝阳孙河地块,由于该地块属于该区域唯一不限价纯住宅地块,吸引了恒基、保利、首开、龙湖、中海、平安、昆泰、碧桂园、“首创+招商”联合体、“华润+中粮”联合体等十余家企业参与竞拍,最终港资房企恒基兆业以总价30.2亿元拿下该地块。


从1至5月份土地出让情况看,总体表现平稳,动辄几倍的高溢价、百分之百自持的拿地现象不复存在。即便是像北京孙河这样的明星地块溢价率也仅为23.3%。


从抢滩到深耕 机遇与风险并存


如果以本轮调控为时间节点将京津冀楼市划分为两个阶段的话,前一阶段是龙头房企加速抢滩布局,产品高周转;从2018年开始则进入了深耕阶段。迫于资金压力,房企拿地更聚焦、更谨慎,产品打造更精细。


正如万科在年报中所表述的:“这是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。未来的一段时间里,我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区,进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域,进入到相对陌生的空间。”


房企的谨慎从拿地策略上可见一斑。融创认为,从2019年开始,拿地风险特别大,因为房价不太可能上涨。在拿地方面考虑三种情况:一是做城市标杆项目;二是拿周转比较快的地;三是“粮仓型”的地块,也就是可以持续开发8到10年。新城控股也表示在拿地方面会更谨慎,公司很少选择中心城区,而是选择中心城区和郊区交界的地方。中海则表示,买地的量还是要超过销售的量,这样才会有发展,无论是公开市场还是非公开市场,都要更加努力。龙湖的拿地策略是坚守一二线城市,包括大城市周边的卫星城。


至于房企在京津冀的布局,有些风险是不得不考虑的。首先是调控风险。这一轮调控对于房地产市场的影响可谓深远,京津冀则成为本轮调控的“重灾区”。受严厉调控影响,2018年房企在京津冀区域的销售收入同比减少10%。


调控仍在持续,风险并未解除。据中原地产研究中心统计,北京楼市库存达7万套,创8年新高,5000亿元货值限竞房压顶。环京区域受严厉限购政策影响,更是成交惨淡,价格腰斩,库存高企。房企高周转模式在这样的市场环境下将面临巨大考验。


另一个风险是京津冀区域城市发展严重不均衡。京津两地在经济竞争力、可持续竞争力等方面远远超过河北承德、张家口、衡水、邯郸等城市,在城市协同发展方面与长三角、粤港澳大湾区两大区域存在明显差距。北京的人口疏解、产业疏解还需要一个漫长的过程,河北承接产业和人口疏解的能力比较欠缺。而在京津冀都市圈并没有形成一体化的市场,京津的外溢需求不能很好地被周边城市所消化。因此在京津冀房地产市场,对城市的选择也是一大风险因素。


基于京津冀存在的市场风险,在区域内土地储备比例过高的房企如华夏幸福、荣盛发展、首开股份等在稳固本土优势的同时,也在积极向外围拓展,特别是长三角、粤港澳大湾区成为其抢滩的重点。

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| 苏志勇 | 编辑:本站编辑| 2019-06-10 15:57

标签:京津冀
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