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地价涨幅全国“第一”,三线城市宜宾为什么“能”

中国房地产网

2020-11-30 18:18

地价上行,房价下行。

地价上行,房价下行。

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中房报记者 李燕星丨北京报道

出人意料。宜宾地价涨幅居然冲到了全国三线城市的首位。

自然资源部11月13日发布中国国土勘测规划院与城市地价动态监测组编制的《2020 年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示,在“2020年第三季度三线城市综合、住宅地价增速最高、最低值”数据统计中,宜宾综合地价环比增速为全国最高:3.83%;宜宾住宅地价环比增速为全国最高:4.83%;宜宾住宅地价同比增速也是全国最高:15.64%。

“三个最高”是什么概念?今年第三季度,三线城市综合地价环比增速是0.38%,住宅地价环比增速是0.7%,住宅地价同比增速是2.98%。相比之下,宜宾三项对应指标数字较均值高出很多。在自然资源部按季度发布的《全国主要城市地价监测报告》中,住宅地价环比超过3%便会被重点提及,宜宾住宅地价环比增速已然超过3%。

三个增幅指标冲至全国第一的另一侧,宜宾这座城市的其他指标也正在暗自发生变化,其中无论在地价还是房价数据中,一种“两极分化”的现象在过去一段时间里接踵而至。

地价上行,房价下行

地价上行、房价下行,是宜宾房地产市场今年以来呈现出的特有现象。

记者根据宜宾市自然资源和规划局的统计数据综合计算发现,宜宾2019年第三季度的居住用地平均地价是7420元/平方米,2020年第二季度的居住用地平均地价是8369元/平方米,到了今年第三季度,这个数字进一步上升至9645元/平方米。

按照这三组数据计算,宜宾居住用地均价同比与环比增长较《全国地价监测报告》中的数据还要高。

对此情况,宜宾国土部门人士告诉记者,“这应该是拆迁成本上升和地域经济发展综合因素造成,近年来宜宾基础设施建设逐渐完备,高铁通车和在建交通也带来城市发展利好。”

但整体来看,宜宾近一年来的房价却出现逆势下行。新房平均价格从2019年12月的7577元/平方米一直下降至今年11月的7006元/平方米,下跌6.7%;二手房平均价格也从2019年12月的7332元/平方米持续下降至今年8月的7031元/平方米,随后又小幅提升至11月的7089元/平方米。

可以解释这一现象的一组数据是,今年以来,宜宾已经成功拍卖10多宗商住用地,加上此前入市的土地,目前主城已有50多家楼盘在售、15家纯新盘亟待入市,待售房源已超8万套。若是近期再有大规模土地入市,待售量会更大。

不过,在近几年炙手可热的叙州区和临港经开区,新房价格已经基本迈入“万元”时代,如:位于叙州区大地坡南二路的丽雅龍汐台在售均价1.3万元/平方米,位于叙州区酒都路北段的华侨城三江口CBD在售均价1.3万元/平方米,位于叙州区狮子岩路的阳光城珑山悦在售均价1.24万元/平方米;位于临港经开区长江桥头北侧的领地观江府在售均价1.1万元/平方米,同样位于临港经开区的丽雅桃源谷在售均价1.1万元/平方米。

宜宾市在叙州区的供地面积也较其他区域要高。宜宾市自然资源和规划局最新发布的《宜宾市中心城区2020年度国有建设用地供应计划表》显示,2020年宜宾全市供应住宅用地总计6409亩。其中,临港经开区1996亩、翠屏区1781亩、叙州区2130亩、南溪区502亩。

抢拍与流拍并存

地价增长的背后,宜宾土地市场也出现明显分化。

从宜宾市自然资源和规划局统计的土地成交数据看,今年第二季度宜宾居住用地竞拍火热,这种火热到了第三季度则出现明显降温。

宜宾2020第二季度土地成交数据显示,第二季度成交了3宗居住用地以及一宗居住商业用地。

尤其今年6月29日的土地拍卖引发了激烈竞争。当天上午10点,宜宾公开拍卖南部新区北区BQ31-01、BQ31-02地块使用权,现场共6家竞买人持牌入场,分别是9号丽雅、11号鲁能、66号鼎仁、77号碧桂园、78号蓝光、88号鸿山。经过十几轮竞拍,地块价格从8970元/平方米上升至14000元/平方米,被宜宾鲁能开发(集团)有限公司摘得。

14000元/平方米的土地成交均价也成为宜宾第二季度和第三季度以来的最高成交纪录。位于翠屏区岷江新区起步区南部片区一宗地块在第二季度被成都金科房地产开发有限公司以8139元/平方米拿下;翠屏区岷江新区起步区南部片区另一宗地块被宜宾银泰商业管理有限公司和宜宾誉庭企业管理有限公司以7939元/平方米联合拿下。

到了第三季度,宜宾推出的土地数量只增不减。宜宾2020第三季度土地成交数据显示,第三季度共推出4宗纯居住用地和2宗居住商业用地。

其中,宜宾叙州区南门桥片区一宗25亩的袖珍地块,因配建要求少、周边配套好、起拍地价相对较低,现场引来了8号领地、9号叙乐、28号金科、55号远达、66号正黄、77号优品道、89号遂宁弘库商贸7家企业参拍,最后经过97轮报价,被宜宾叙乐房地产开发有限公司以12000元/平方米拿下,溢价率34%。

但即便97轮竞拍出来的成交均价,也未能达到第二季度14000元/平方米的高峰。

更重要的是,宜宾第三季度出让的6宗纯居住用地或者涉居住用地中,三分之二出现流拍。一宗是位于叙州区南部新区13.59万平方米的地块,一宗是位于叙州区南部新区6.96万平方米地块,一宗是位于叙州区南部新区1.83万平方米的地块,还有一宗是位于翠屏区天柏组团黄桷庄单元11.25万平方米的地块。

截至今年10月底,宜宾主城已有1724亩商住用地成功拍卖,相较去年同期也减少了1021亩左右。但总体来看,宜宾目前住宅用地供地实况距离6409亩的计划,还差出一大截。那么,今年最后一个月,宜宾土地拍卖市场会不会迎来一场更激烈的竞拍?答案还需等待。

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编辑:温红妹

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