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4.2万/㎡起,可以市心叠墅,何必高层住宅? | 选房指南No.61
近期城东多个楼盘抢跑入市,11月19日就有龙湖大家九龙仓璟宸府、首开东城金茂府等4个城东楼盘公示预售证。这么多项目同时入市,城东购房者要挑花眼了,在“该摇哪个”的问题上举棋不定
专家评楼  2018-12-06 12:13
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近期城东多个楼盘抢跑入市,11月19日就有龙湖大家九龙仓璟宸府、首开东城金茂府等4个城东楼盘公示预售证。这么多项目同时入市,城东购房者要挑花眼了,在“该摇哪个”的问题上举棋不定

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近期城东多个楼盘抢跑入市,11月19日一天就有龙湖大家九龙仓璟宸府、首开东城金茂府等4个城东楼盘公示预售证。这么多项目同时入市,城东的购房者要挑花眼了,在“该摇哪个”的问题上举棋不定。

 
其实,要做出选择并不难。在房叔看来,对于高端置业的购房者来说,璟宸府是当中最值得考虑的项目。
 
璟宸府首开推出92套叠墅,单价4.2万元/平方米起;上周与璟宸府同处城东,仅2.3公里之隔的世茂钱塘天誉以46500元/平方米的价格开盘,但天誉推出的是高层产品,而璟宸府则以近似同板块内的高层价格开出叠墅产品。

璟宸府鸟瞰图
 
实在
高品质高性价比
价值背书的低密墅品
 
高端置业客群往往优先考究产品品质和品牌价值。璟宸府叠墅以近似同板块内高层产品价格开盘,乃囿于当前限价政策,但叠墅品质依托房企品牌信誉背书,岿然不受价格影响,依然秉持高端气质:
 
璟宸府集龙湖、大家、九龙仓三家之长所打造。
 
龙湖集团拥有25年造墅经验,4万余栋别墅成品,为其在业界赢得别墅专家、园林宗师的美誉;大家开发有武林府、金麟府等精工豪宅,口碑良好;九龙仓则是香港豪宅教父。
 
三家品牌开发商均具有深厚的豪宅和别墅产品雕琢修为,造墅工艺精湛。璟宸府融汇龙湖造墅修为与大家府系精工,萃取东方建筑形意,以世界弧线美学勾勒园林大境;规划项目80%的土地来造叠墅,以更多景观资源,更宽楼间距,打造主城区内的纯粹墅居享受。

璟宸府样板房实景图
 
因而受益于限价政策,璟宸府叠墅性价比之高毋庸赘言,也借此,璟宸府才得以馈赠市场真正的价格红利。
 
一般而言,高层产品市场单价和与它同板块中的叠墅、排屋等墅类产品单价价差在至少2倍。但璟宸府,因当前限价的政策环境,一则入市价格被拉至与同板块中的高层产品齐平;二来对比相邻板块,比如离项目车程仅5分钟的华家池,当前区域内二手房单价普遍在7万元以上,与璟宸府叠墅单价存在约2万元的价格差,足以烘托璟宸府的价格红利。
 
 
 
远见
全新豪宅居住区
价值兑现的独秀板块
 
 
价格红利之外,璟宸府叠墅的价值段位也很高。除了前述产品本身的品质保障,璟宸府叠墅还在两个方面具备收藏价值。
 
一方面是产品的稀缺性。墅类产品在主城住宅市场中可谓凤毛麟角;在遍地高层产品的城东,璟宸府叠墅更是“一枝独秀”,是城东市场中的“唯一”。
 
产品收藏价值的另一体现在于地段升值前景。杭州东拓10年有余,当前正值城东建设如火如荼之际,城东新城、钱江新城2.0等多个规划概念推进落地。
 
璟宸府所在城东区域,位于主城东扩与钱江新城2.0发展交汇处,项目依托德胜高架连接武林门、依托秋石高架连接钱江新城,北邻规划九年一贯制学校,又获9000亩郊野公园加持的利好,未来受益于沪杭甬高速改建工程,区域内多条路网与钱江新城的衔接会更加紧密。地段升值前景不言而喻。
 
而碍于武林广场区域户型老旧、钱江新城更多地定义为CBD而宜居属性偏弱,以及两个板块土地开发渐趋饱和的原因,璟宸府所在的城东片区凭借横纵贯连武林和钱江新城的优势,已成为主城区又一个全新豪宅居住中心,这一点,区域内升值的地价和房价已提供强力佐证。

璟宸府样板房实景图
 
 
答案
城东改善住品的最终选择
 
 
近期,由于城东板块改善产品的爆发性推盘,关于城东买房的咨询也特别多。无论是5万多的都会森林,还是4万多的天誉和金茂府,最终选择哪一个都让购房者特别纠结。
 
地段、产品、规划前景、精装修!等等,各种对比与纠结。
 
答案。这是房叔少见的标题形式了,也算是对近期类似咨询的一个回答。
 
确实,在同等价格区间的前提下,对于高层公寓和低密度叠墅产品之间的选择,无论如何是倾向于叠墅的。毕竟,低密度社区的居住体验,是高层社区无法比拟的。
 
同时,从类似产品的横向比较来说,申花板块单价6万多,转塘板块5万多,都要超过地段价值并不逊色的璟宸府。
 
而从板块内部来说,地段价值的高企,意味着未来低容积率地块的近乎绝迹。因而使得类似纯粹的低密度住区会非常稀缺,未来的价值更是值得期待。
 
综上所述,就是近期城东改善住品最终选择的答案。它的产品特质和稀缺性决定了,如果不是因为限价,绝不会开出这样的价格。这也算是房叔力荐的一个产品了。
 
璟宸府叠墅的房票不多,仅规划258套,主力户型建筑面积170平,实享300平阔绰空间、阳光大庭院,可满足一步到位改善、三世同堂的品质天伦之乐。
 
这次首开的92套叠墅,11月22日-24日进行购房意向登记,意向购买的朋友不要错过。
 
摇号信息

摇号房源:6、9-11幢共92套叠墅
价格:单价42000元/平方米起,均价49800元/平方米(毛坯)
主力户型:建筑面积约170平方米,实享300平方米
无房户倾斜:20%
验资门槛:80万元资金冻结
登记时间:11月22日9时-11月24日20时
 
整体信息

定价情况
 
开发商:龙湖、大家、九龙仓
拿地时间:2018年1月19日
拿地楼面价:31154元/平方米
销售价格:叠墅毛坯单价42000元/平方米起,毛坯均价49800元/平方米
车位售价:暂无
车位选购时间及付款方式:待定
户型改造费:无
选装费:无
地下室售价:无
 
周边新房价格:
世茂钱塘天誉高层精装均价46500元/平方米
 
周边二手房售价:
滨江金色黎明89平方米精装
挂牌单价4.3-4.5元/平方米;
 
 
产品介绍
 
项目规划:10幢叠墅+5幢高层+代建一所幼儿园,共790户
建筑类别:叠墅,高层
交房时间:2020年上半年
房屋朝向:除6号楼朝东南外,其他楼幢偏南朝向
小区物业:龙湖智慧服务,曾连续九年荣获业主满意度第一名
容积率:2.2
得房率:82%
南向楼间距:能基本做到1:1
层高:3.05-3.15米
外立面:玻璃幕墙和铝板
 
 
 
配套介绍
 
周边城市界面
北:规划九年一贯制学校,预计引入北师大名校教育资源;规划6平方公里郊野公园和草庄公园
西:规划住宅用地及滨江金色黎明、万科草庄住宅片区
东:规划住宅用地,笕桥第三幼儿园
 
公路交通配套:
一站二横三纵双地铁
一站:连接亚洲最大的交通枢纽中心杭州东站,实现 “沪杭同城”和长三角1小时生活圈。
二横:德胜快速路与留石快速路,通过项目边上的德胜高架或者机场路,车行约10分钟直达武林商圈;
三纵:分别为上塘高架、秋石高架、杭甬高速;通过秋石高架,约10分钟直达钱江新城,20分钟到达奥体博览城;通过杭甬高速,约20 分钟直达萧山机场,实现全杭30分钟生活圈。
 
轨道交通配套:双地铁
通过项目附近的地铁4号线的笕新路站连接钱江新城,乘坐地铁4号线通过火车东站站点,可以换乘地铁1号线,连接武林门,享受轨道交通带来的便利。
 
小区内部商业配套:
项目高层区沿开创街一侧设有商铺,可方便业主在家门口解决日常购物需求。
 
周边商业购物配套:
车行5分钟可享火车东站周边近100万方商业体量,包括港龙城、华润中央东站广场、西子国际等重磅级商业综合体。项目周边车行道路网和轨道交通发达,车行10分钟可抵达杭州武林商圈、钱江新城商圈,享受片区内杭州大厦、万象城、来福士最高端商业配套;项目区域内的两个地铁站周边规划商业用地,将组成以历史文化街区为中心、机场路为轴的商圈。
 
小区代建学校:
12班幼儿园
 
周边学校:
东沿浜河路直行约300米有笕桥第三幼儿园;北邻规划九年一贯制学校,有望引入北师大名校教育品牌资源;西面约2.4公里处为采荷三小;西南面约3.5公里处为江干区最优异的中学之一浙师大附中笕桥实验中学。
 
周边医疗:
杭州最好的三级甲等医院—浙江省人民医院、邵逸夫医院、以及浙一、浙二医院都在项目车程20分之内。同时在项目周边还有三级甲等的中国人民解放军第117医院、江干区人民医院等。
 
周边自然人文景观配套:
拥有三大自然景观资源——郊野公园、草庄公园、机场路林荫大道,以及最具价值的人文资源—笕桥历史文化街区。
(1)郊野公园:是全球继英国、美国、上海、香港第五个郊野公园,比纽约中央公园大一倍,被称为杭州城市绿心,未来必然媲美西湖。
(2)草庄公园:公园以富有意蕴的中式园林为主韵,仿佛镶嵌在繁华中心的一颗翡翠。是您茶余饭后最佳的休闲去处。
(3)林荫大道:这条路也见证了历史的风云,迎接50余位世界贵宾的到访,是杭州重要的国宾大道之一。
(4)笕桥历史文化街区。作为江干区唯一的历史街区,笕桥老街将沿袭“因水成街”,以戏台、航校遗址、笕桥风土展示馆等历史文化建筑,重现江南水乡古街的迷人风韵。
 
周边产业:
区域内将着力打造笕北智城,加快建设笕桥历史老街和丝尚小镇,发展以万事利大厦为龙头的文化创意产业;以东站西子国际为牵引的总部经济产业,以开发大黎明区块为主导的健康体育产业,以横塘存留厂房为主托的汽车产业。
 
楼幢分析
 
6号楼:
朝向东南,日照时间没有偏南楼栋时长久
相比其他三栋楼最靠邻船舫兜路,相对容易受道路噪音影响,不过船舫兜路为规划支路,日常车行量不多
北面设置老年人活动区,可能产生噪音影响
 
9号楼:
朝向偏南,日照时间较长久,保证房源受到充足采光
位于小区中心位置,不沿马路分布,居住氛围静谧
南向楼间距宽阔,四周绿植丰富,房间的日照、采光佳,视野好
 
10号楼:
朝向偏南,日照时间较长久,保证房源受到充足采光
南向楼间距宽阔,绿植丰富,不临船舫兜路设置,光照、视野佳,削弱了沿马路带来的噪音及粉尘污染影响
 
11号楼:
朝向偏南,日照时间较长久,保证房源受到充足采光
南向楼间距宽阔,绿植丰富,不临船舫兜路设置,光照、视野佳,削弱了沿马路带来的噪音及粉尘污染影响
 
这次即将开盘的6、9、10、11号楼楼幢位置都不错,周边不利因素少,楼间距开阔,景观设置丰富,保证了房源采光,带来视觉美感享受。项目在楼幢位置排列上避开了小区道路和小区出入口带来噪音影响。
 
 
户型分析
 
下叠户型
 
点评:
1.地下室5.3米挑高,地下两层(地下一层和地下夹层)设计,空间尺寸宽阔,可设置多个功能性用房
2.一层南北通透,全明户型,餐厅270度落地窗玻璃设计,采光明亮,接入花园景观;大花园设计,面积50平方米-100平方米;南向采光面宽达7.8米
3.二层三房两卫设计,全明通透;主卧奢华套房式设计,南向采光面宽达4.2米,主卫双盥洗盆设计;各个房间尺寸宽敞,南向次卧连接宽3.6米的瞰景阳台。
 
中叠户型和上叠户型格局与下叠基本相同;最大区别在于中叠不设花园,一层二层分别带有两个观景阳台;上叠不设花园,带有两个观景阳台和1个北向大露台。

下叠 地下一层

下叠 地下夹层

下叠 一层

下叠 二层

 
 
选房指南
 
考虑因素:
1.6号楼朝向偏东南,介意6号楼朝向的可优先选择9-11号楼。
2.11号楼单层户数少,房间通透性更强,且较远离船舫兜路,较不易受道路车行噪音和粉尘污染干扰,可考虑优先选择
3.同幢楼中建议优先选择边套,再选择中间套

| 中国房地产网 | 编辑:hangzhou| 2018-12-06 12:13

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