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深圳“房价连跌”背后暗潮汹涌 不限购的惠州或成最大赢家
粤港澳大湾区的概念下,深圳、东莞、惠州三地的联系更为紧密。
主题报告  2018-04-15 11:52
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粤港澳大湾区的概念下,深圳、东莞、惠州三地的联系更为紧密。

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      ■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

 
粤港澳大湾区的概念下,深圳、东莞、惠州三地的联系更为紧密。过去5年,东莞、惠州抢占了大部分的深圳客购买力,但是随着东莞限购,惠州不限购的优势显现,深圳客外溢的购买力逐渐向惠州转移,而东莞本科购买力也异军突起。深圳楼市依旧经历着严厉调控,二手房市场新推出的“三价合一”有效打击了炒房客。
 
深莞“三价合一”引发市场波澜
 
深圳持续加大调控力度,新房均价已经连续18个月下跌,高价盘限价入市。与此同时,深圳成交火热的二手房也受到了监管。3月28日,中国人民银行深圳中心支行、深圳市银监局、深圳市规划和国土资源委员会(以下简称深圳市规土委)联合发文,要求深圳的二手成交三价合一,即房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价一致,为了规避各类虚高报价做低价格的做法,压缩“阴阳合同”生存空间,降低金融风险,打击炒房客。
 
“我们认为市场是有泡沫的,新房的价格仍然会受到管制,这是一个去泡沫的过程,对于市场而言,干预是有必要的。利空政策仍然会不断出现,影响市场的交易气氛。2018年深圳二手住宅市场的活跃度仍将保持平稳与缓升的态势。”深圳房地产中介协会研究总监徐枫表示。
在这之前,东莞已经率先开展了“三价合一”,首套房贷利率也从10%普遍上浮至20%以上,部分银行甚至对二手房停贷。在这情况下,一季度东莞新增供应86.2万平方米,同比2017年一季度下跌17%,环比2017年四季度下跌68%,供应偏紧。截至3月31日,东莞一手住宅库存面积385万平方米,按照近6个月库存消化速度,去库存时间大概为10个月,库存压力较小。
 
即便2017年惠州楼市在调控下一片向好,2018年惠州市政府依然要坚定不移继续调控。因为作为深圳附近唯一一个不限购的城市,惠州承接了大量外溢的深圳购买力。据统计,2018年3月,惠州全市一手住宅库存7.7万套,库存剩余6.7个月,库存较为紧张。
 
惠州市副市长林洪就指出,“对于各个区域实行差异化的调控举措,因城因域施策,有保有压,实现市场总体供需的平衡发展。对于临深或临广州临东莞等库存较低、需求旺盛、房源相对紧张的区域,要积极组织房源入市,尽量满足购房需求,平抑房价的上涨。而对于一些库存反弹、房源过剩的区域,则需优化上市节奏,确保市场在总量和总体上实现供需平衡。”
 
深圳:一二手房价倒挂背后暗潮汹涌
 
深圳对于楼市严厉调控依旧没有放松,导致了一季度全市仅2个住宅项目拿到预售证,新增房源量较少,故全市成交环比四季度有较大幅度下跌。2018年一季度,深圳一手住宅成交5601套,同比上涨71.86%,环比下跌34.74%;成交面积为56.32万平方米,同比上涨67.44%,环比下跌34.68%;成交均价为54214元/平方米,同比下跌1.15%,环比微跌0.11%。
 
而深圳新房、二手房倒挂严重,由此是此前因为“三价合一”即将落地的消息传出,更是刺激了深圳二手房市场。2018年一季度,深圳二手住宅成交15015套,同比上涨52.82%;成交面积为124.95万平方米,同比上涨47.92%;成交均价为5.48万元/平方米,同比微涨2.8%,环比微涨1.85%。
 
乐有家研究中心指出,2016年出台的“104新政”,对2017年一季度造成不小的影响,而经过一年多的缓冲,如今新房市场已经稍显回暖,故同比出现超7成的增幅。而深圳二手住宅成交虽较去年四季度有下跌,但因2月春节假期无法过户的特殊原因,下跌属于正常现象。反观同比,今年一季度二手住宅成交量大幅度上涨,可见2018年二手市场相较2017年有了较明显的回暖。
 
东莞:成交最热已不是临深区域
 
数据显示,2018年一季度东莞一手住宅成交8989套,同比2017年一季度下跌0.81%,下跌幅度不大。东莞自2017年4月实行限购以来,经过几个月的政策消化,目前整体成交平稳,恢复到政策前大致水平。2017年年底东莞新房迎来一波好市场,四季度合计成交16064套,2018年第一季度环比2017年四季度下跌44.4%。
 
值得注意的是,东莞实行限购以来,商业成交量有所上涨,据乐有家研究中心数据显示,2018年一季度东莞商业成交量环比2017年一季度上涨12.97%,东莞的公寓很受欢迎。
 
另外,东莞房价整体呈平稳上涨趋势,2018年一季度同比2017年一季度上涨6.81%,环比2017年四季度上涨0.38%,整体平稳。
 
而东莞成交最热的镇区已经不是最靠近深圳的区域,而是石碣镇。乐有家研究中心指出,石碣镇自从被划分到城区片区后,因价格便宜,距离城区较近,承接了不少城区片区的外溢需求,这也说明东莞的热门镇区不再仅仅集中于临深片区,之前一些价格低洼的镇区开始受到关注,东莞新房市场出现分化。
 
惠州:成大湾区楼市最热区域
 
不限购的惠州依旧是深圳客最爱购房的城市。2018年第一季度惠州一手住宅成交超3.6万套,环比2017年第四季度成交量下跌5.35%,同比2017年第一季度增长133.42%。
 
从各镇区成交量来看,2018年第一季度中大亚湾一手住宅成交占近3成,达到了10029套,同比大涨118.6%,继续荣获各镇区成交榜首。作为最靠近深圳的区域,大亚湾从2015年以来就不断吸引着深圳买家的进入。排名第二的也是靠近深圳的惠阳区,成交了8668套,同比上升224.4%;
 
成交均价在坚持“房住不炒”的理念下,惠州市政府严格控制房价,整体成交均价较为平稳,博罗近一年成交较为火热,价格涨幅较多。
 
今年一季度,惠州一手住宅成交均价为11040元/平方米,环比小幅上涨了2.3%。大亚湾依然是惠州房价最高的区域,达到了13201元/平方米,但是因为房管局限价原因,控制了大亚湾房价的上涨。
 
乐有家研究中心指出,随着“环大亚湾区”规划的进一步推进、深圳客外溢需求的不断增长,预计未来大亚湾区成交将愈发火热,紧邻大亚湾的惠阳表现同样出色。粤港澳大湾区建设正在紧密推进,在珠三角地区各市严格执行限购限贷政策下,惠州的关注度较高。而今年的惠州市“两会”释放出惠州交通大动作的系列信号,预计后续深圳、广州等通往惠州的轨道交通将进一步完善,惠州将进一步承载深圳客外溢的需求。

| 中国房地产网 | 编辑:liuya| 2018-04-15 11:52

标签:深圳,房价,惠州
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